無(wú)產(chǎn)權(quán)機(jī)械車(chē)位土增稅的處理辦法！

隨著市面汽車(chē)的數(shù)量越來(lái)越多，而土地資源越來(lái)越稀缺，停車(chē)問(wèn)題已經(jīng)成為老大難。目前很多房企為了更好的利用空間資源，開(kāi)始建設(shè)機(jī)械車(chē)位。它具有占地面積小、空間利用率高等優(yōu)勢(shì)，是解決停車(chē)問(wèn)題的有效手段，但與此同時(shí)，也帶來(lái)了新的財(cái)稅問(wèn)題。房企將機(jī)械車(chē)位劃分為若干個(gè)停車(chē)單元銷(xiāo)售給買(mǎi)主，那么轉(zhuǎn)讓無(wú)產(chǎn)權(quán)的機(jī)械車(chē)位取得的收入，需不需要交納土地增值稅？

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位或在后期為滿足業(yè)主的需要，建造的機(jī)械車(chē)位，一般建成后用于非營(yíng)利的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。這些無(wú)產(chǎn)權(quán)的機(jī)械車(chē)位是小區(qū)業(yè)主共有的，嚴(yán)格地說(shuō)屬于小區(qū)的配套設(shè)施，可以由小區(qū)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。

 那么，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將建造的與清算項(xiàng)目配套的機(jī)械車(chē)位建成后歸全體業(yè)主使用，或無(wú)償移交用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，視為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的公共配套設(shè)施費(fèi)，其建造過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用可以按規(guī)定扣除。

就是說(shuō)，無(wú)產(chǎn)權(quán)的機(jī)械車(chē)位是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的公共配套設(shè)施。

首先、有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的無(wú)產(chǎn)權(quán)機(jī)械車(chē)位做為不動(dòng)產(chǎn)，一并銷(xiāo)售給業(yè)主并取得收入時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將該部分收入并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，計(jì)算土地增值稅，并準(zhǔn)予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。這里我們將無(wú)產(chǎn)權(quán)的機(jī)械車(chē)位視同不動(dòng)產(chǎn)，按規(guī)定繳納土地增值稅。

理解：

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)土地增值稅的扣除項(xiàng)目第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的會(huì)所、車(chē)庫(kù)等公共設(shè)施建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

該文件明確說(shuō)明了，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算銷(xiāo)售收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用，與有無(wú)產(chǎn)權(quán)沒(méi)有關(guān)聯(lián)。

其次、當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將無(wú)產(chǎn)權(quán)的機(jī)械車(chē)位做為永久使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓機(jī)械車(chē)位使用權(quán)年限與所購(gòu)房屋一致的，或者永久轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的，取得的使用權(quán)租金收入這里也應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售，歸集相應(yīng)的收入和成本，計(jì)算繳納土地增值稅。

理解：

房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售無(wú)產(chǎn)權(quán)機(jī)械車(chē)位時(shí)，與業(yè)主簽訂的合同，一般為轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)，這意味著簽定合同的業(yè)主對(duì)相關(guān)的車(chē)位享有長(zhǎng)期占有、使用、轉(zhuǎn)租的權(quán)利，并承擔(dān)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)質(zhì)上從從簽訂合同之日起即從開(kāi)發(fā)商處承接了與對(duì)應(yīng)車(chē)位所有權(quán)有關(guān)的全部收益和風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商這種轉(zhuǎn)讓行為，除不能履行產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)外，性質(zhì)與轉(zhuǎn)讓車(chē)庫(kù)所有權(quán)的銷(xiāo)售行為并無(wú)二樣。因此，應(yīng)當(dāng)將該種長(zhǎng)期讓渡機(jī)械車(chē)位使用權(quán)、一次性收取報(bào)酬的行為作為視同銷(xiāo)售行為，與銷(xiāo)售有產(chǎn)權(quán)的車(chē)位實(shí)質(zhì)上是一樣的。因此應(yīng)列入銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交納土地增值稅。

綜上，企業(yè)在實(shí)務(wù)操作過(guò)程中對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)的機(jī)械車(chē)位按以下方式處理：

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)償移交或歸全體業(yè)主使用的無(wú)產(chǎn)權(quán)機(jī)械車(chē)位，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理； 

2、與房產(chǎn)同等轉(zhuǎn)讓或出租永久使用權(quán)的，應(yīng)視同銷(xiāo)售計(jì)算收入并核算其相應(yīng)的成本，按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理，交納土地增值稅。

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